作者按：这是我个人的观点，分享给大家。以免大家反复的问同一个问题。我从不说“指导”谁。有需要的人就拿去，我非常高兴。送人玫瑰，心有余香。

　　我无意推广“景洲模式”，也不吹捧深圳景洲大厦做的怎么好。每个小区都有自已特色，不要一刀切。2020年7月，我已辞去深圳景洲大厦业委会主任和委员职务，并已搬离了景洲大厦，龙8头号玩家在别的小区居住。作为一位先行者，我只想总结过去的工作经验和教训，让后来者少走弯路。这是我的初衷。

　　以深圳福田区为例。在深圳市福田区建设局网站，下载文件包，或向自己所在街道办索取文件包。里面有召开业主大会，成立业委会的表格、程序和公告。大家按此规定操作就行了。成立筹备组。参加筹备组人员，不能参加业委会成员候选。每10户/人，推荐一名业委会成员候选人。不能重复推荐。

　　其主要任务有：审议起草《小区业主规则》和《业主大会议事规则》，提交业主大会通过。审核参选业委会候选人参选资格和业主大会投票资格。筹备业主大会召开相关事宜，如召开时间、选举办法等。业主大会筹备组意见不统一，由筹备组组长决定。

　　业主委员会产生有两种办法：1、根据业主大会投票表决，得票最多的，自然产生当选业主委员会主任。2、由业主委员会全体委员正式委员（候补委员不能投票）5~11人无记名投票，选举产生业主委员会主任。业委会主任也是业主大会负责人，负责业主委员会全面工作。

　　业委会主任负责全面工作。业委会设文秘委员，负责业主大会召开和日常文件的起草、整理等；安全委员，负责电梯维修、消防维修，机电维修等；卫生委员，负责小区保洁、垃圾清运 、污水管道清淤、小区储水池清洗等；项目审核员，负责小区日常维修、改造，对外包干项目的审核。业主可以义工代表和有专业特长的业主，以监督代表的身份，参加业委会工作。业委会委员各司其职，独立完成 ，自己分管的工作。接受业主意见、建议、咨询，同物业管理公司协调。

　　小区业主可以以小区公益志愿者身份，参加小区公共事务。比如：小区卫生监督，电梯、停车场安全监督，业主大会宣传、收发票、统计票等工作。有专业特长的业主，可以业主监督代表身份，参加小区日常维修。改造项目的审计监督工作。（1）

　　业委会成立的第1件事就是摸清家底。知道小区有多少收费面积和不收费面积。知道小区有多少个车位（地面车位和地下车位）。知道小区哪些是公共区域，哪些是公共设备。物管费收多少？物管公司全年收入有多少？物管公司全年支出有多少？物管公司全年外包的项目有多少？业委会要了解清楚，做到心中有数。

　　到深圳市产权中心，或各区国土资源中心查询：小区报建规划；小区竣工验收证；规划红线图；小区报建图纸。要了解小区总土地面积、总建筑面积，哪些地方不计小区建筑容积率？要学习国家《民法典》和2020年3月1日实施的深圳物管条例，了解国家政府关于房地产、物业管理的有关政策。从2015年，国家政府已经放开了住宅小区的物管、停车收费标准，由小区业主委员会同物管公司协商、确定。

　　业主大会可聘请执行秘书、财务顾问、法律顾问，薪酬标准由业主大会，根据小区规模和办事繁杂确定。业主委员会主任、委员津贴，上不封顶，由业主大会根据小区规模、办事繁杂确定。2020年3月1日实施的新物管条例规定，以上支出在小区公共收入中列账，不在物业费中列账，没有公共收益的小区，由业主自筹。

　　小区必须做到：业主大会决策公开；小区财务公开。社区、街道、市、区两级住建局（有的叫区建设局）是业主大会、业委会的主管单位和监督机构。业委会提前6个月换届。不能按时换届的业主委员会，社区收回公章和财务账目等。小区事务由社区工作站代管，代行小区公共义务。